支持房地产发展,央行3000亿元新工具来了!七大核心问题权威解答

2024-05-17 17:59:38 来源: 上海证券报·中国证券网

  上证报中国证券网讯(记者张琼斯)支持房地产市场平稳健康发展,3000亿元新工具来了!

  记者5月17日获悉,央行拟设立保障性住房再贷款,激励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。

  这项新创设的结构性货币政策工具按照“政府主导、市场化运作”思路,由央行提供低成本再贷款资金,激励21家全国性银行机构按照市场化原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售商品房,用作保障性住房。

  权威人士明确,保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务,整个过程不是地方政府直接进场买房,更不是央行直接下场买房,再贷款资金是要偿还的,不是对企业的补贴,不等同于政府下场“无偿救助”。

  权威人士表示,这项新工具,是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措,有利于通过市场化方式实现多重目标:一是加快存量商品房去化,二是加快保障性住房供给,三是助力“保交楼”和“白名单”机制。

  问题1:3000亿元规模是否足量?

  根据央行披露的信息,保障性住房再贷款规模3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次。

  发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮储银行601658)、股份制商业银行等21家全国性银行。

  银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

  “保障性住房再贷款规模适度。”权威人士分析,相较于央行近期的再贷款工具,本次3000亿元额度并不算多。去年底用于“三大工程”的抵押补充贷款(PSL)、今年推出的科技创新和技术改造再贷款的额度均为5000亿元。

  权威人士表示,考虑到当前银行体系流动性充裕,市场不缺资金,3000亿元资金的注入还会更充分满足金融机构和企业融资需求。

  问题2:工具支持的收购对象有哪些?

  权威人士表示,收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求原则,严格把握所收购商品房的户型、面积标准。

  “收购主体由城市政府选定,被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得为政府融资平台,同时应具备银行的授信要求和授信空间。”上述权威人士表示,将坚持市场化运营,收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收,确保商业可持续,不增加地方政府隐性债务。此外,在收购用途方面,收购的商品房用作保障性住房配售或租赁。

  问题3:新工具如何确保市场化运转?

  “工具坚持市场化法治化原则,参与各方的决策是自主理性的。”权威人士介绍,工具所涉及到的不同市场主体间的交易决策遵循平等协商、自主自愿原则,在各个环节都会体现。

  上述人士表示,城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素,自主决定是否参与;符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁;房地产企业与收购主体平等协商,自主决定是否出售房产;21家银行按照风险自担、商业可持续原则,自主决策是否向收购主体发放贷款;交易价格也是参与各方平等协商的。同时,保障性住房再贷款由地方国企和金融机构自担风险。

  问题4:新工具是否会增加地方政府隐性债务?

  权威人士表示,保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。此次政策明确要求,地方国有企业由城市政府选定,被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台,收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。

  问题5:新工具是否意味着央行买房?

  权威人士表示,实际上,整个过程不是地方政府直接进场买房,更不是央行直接下场买房,再贷款资金是要偿还的,不是对企业的补贴,不等同于政府下场“无偿救助”。业内人士表示,即便一些国企在收购部分房产项目过程中出现亏损,也会以自身利润或资本补偿,自担风险特征明显。

  问题6:新工具将对防范化解房地产风险起到什么作用?

  “盘活存量是化解房地产风险的关键。”权威人士表示,房企账面上一头是土地和待售房产、一头是债。要偿还债务、化解风险,除了尽可能协调各渠道融资支持,主要还是要靠卖掉房产和土地,通过盘活存量资产化债。

  权威人士称,过去房企大部分土地和房产对应的债务最终都会随着商品房交易转给居民,但在房地产市场低迷情况下,原有的“征地拆迁户-地方政府-房企-居民”的房产和资金循环被打破,房子很难再按照原计划卖给居民,房企和地方政府都面临库存积压问题。

  “在新工具支持下,地方国企可以成为市面上房子的新买主,打通市场循环。”市场专家建议,从更长期看,未来土地等资产都可以作为盘活资产的对象。

  问题7:新工具还将带来哪些利好?

  权威人士表示,这项新工具,是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措,有利于通过市场化方式,实现多重目标:

  一是加快存量商品房去化。地方国有企业在银行支持下市场化参与收购已建成商品房,能够快速形成团体购买力,推动商品房市场去库存。

  二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能够快速盘活存量资源,更好解决工薪收入群体住房困难。

  三是助力“保交楼”和“白名单”机制。房企出售已建成商品房后,回笼资金可用于在建项目续建,履行保交楼法定责任维护购房群众权益。在建项目回笼资金确定性增强后,将有更多项目满足城市房地产融资协调机制调节,形成良性循环,改善房企资金状况,防范化解风险。

  权威人士表示,新工具是对租赁住房贷款支持计划的延续。此前央行已设立租赁住房贷款支持计划,并在部分城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给,试点在各城市有序落地,商业可持续的模式初步形成,此次政策调整也相当于是将试点经验推广至全国。

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